Статьи

А участок хороший, без дураков...

А участок хороший, без дураков...

Или как мы искали землю под строительство частного дома

Из личного опыта Генерального директора АН «Магазин недвижимости», Андрея Морозова.

К написанию этой статьи меня подтолкнули многочисленные вопросы моих друзей, знакомых, клиентов, партнеров, которые не раз спрашивали меня о том, «как наилучшим образом инвестировать средства в недвижимость?». Купить однушку в спальном районе и сдавать ее до конца жизни, окупив ее стоимость лет через тридцать, с моей точки зрения — это не бизнес. Да, можно удачно купить какую-нибудь жилую или коммерческую площадь в перспективной новостройке, дождаться завершения ее строительства и после, продать приобретенную на стадии строительства недвижимость по более высокой цене. Что же, это уже чуточку лучше. Здесь при должном умении уже можно кое-что заработать. Но в этой статье речь пойдет не об этом. За годы работы на местном рынке недвижимости, нам стало очевидно, что наиболее прибыльный и при этом законный способ заработать на местной недвижимости приличные деньги — построить что-то хорошее, а потом выгодно это продать. Было принято решение купить землю в хорошем месте и построить для последующей продажи небольшой двух-трех этажный коттедж. Идея выглядела простой и привлекательной и я решительно взялся за дело.

На воплощение проекта в жизнь от идеи до договора купли-продажи построенного и сданного в эксплуатацию дома потребовалось чуть менее двух лет. За это время я получил такой опыт, которым теперь мне хочется поделиться. Думается, публикации подобного рода могли бы оказаться полезными тем из читателей, которые сегодня задаются тем же вопросом, что и я два года назад: «как наилучшим образом инвестировать средства в недвижимость?». Итак, начнем.

К моменту начала поисков подходящей земли, нам уже было понятно, что именно мы хотим строить, был готов предварительный эскизный проект (подробный рабочий проект создается позже, уже в привязке к конкретному земельному участку), следовательно, у нас было понимание, какими именно инженерными, экологическими, видовыми и прочими характеристиками должен обладать нужный нам участок. Не будем подробно останавливаться на этих характеристиках и наших соображениях, в соответствии с которыми мы определили набор этих характеристик, так как это тема слишком обширна для обсуждения в формате подобной статьи. Вместо этого кратко опишем некоторые особенности предложенных нам земельных участков, которые нам довелось посмотреть в поисках подходящего варианта.

Итак, мы изучили собственную базу земельных участков, подключили к поиску вариантов партнеров агентства. Вариантов к рассмотрению мы получили множество. Большую часть из них мы отсеяли еще на стадии предварительного рассмотрения: ведь мы искали самый лучший участок. Наиболее привлекательные варианты решили смотреть на местности.

Смотрим первый потенциально подходящий участок. Место хорошее, видовое. Участок ровный, уклон небольшой, коммуникации, по словам владельца, проходят по границе участка. В тексте объявления написано, что на участке растет несколько небольших деревьев. Что же, едем на просмотр. Приезжаем на место — склон, покрытый лесом. Деревья, кусты — чаща непролазная. Из земли на полметра торчит кусок скалы.

  • Да вы на кусты не смотрите, — успокаивает нас собственник, — это все мелочь, их спокойно пилить можно.
  • Да, но это дубы, а вот можжевельник и две сосны. Это точно пилить нельзя, — замечаем мы.

Собственник уверяет нас, что он точно знает, что дубы пилить можно, что это молодняк... Звоним знакомым экологам. Как мы и предполагали, дубы пилить нельзя. А сосны и можжевельник тем более. «Но деревья могут болеть, погибать от старости, могут быть сломлены бурей или погибнуть в пожаре…», — подмигивает нам собственник. Более того, собственник уверяет, что он знает людей, которые способны все это устроить... Но, спешу предупредить читателя, желающего идти подобным путем, что за подобные мероприятия в российском законодательстве предусмотрена уголовная ответственность (ст. 260, 261 УК РФ), начиная от штрафа, размер которого может достигать 1 млн. рублей, и заканчивая лишением свободы, сроком до 4 лет. Тем же законопослушным читателям, которые намерены пройти все предусмотренные законом инстанции, оплатить и провести все необходимые экспертизы, и в итоге получить разрешение на снос той части зеленых насаждений участка, которые не представляют экологической ценности, следует принять во внимание еще такой факт, как стоимость рубки леса и раскорчевки пней. Рассматривая другие участки, в состав зеленых насаждений которых не входили запрещенные к сведению виды растений, мы провели эти расчеты. При достаточно высокой густоте леса на участке, даже если вам разрешат его свести, цена рубки и раскорчевки может быть близка к стоимости приобретаемого вами участка. Изучив законодательство и проведя нехитрые расчеты, мы окончательно утвердились во мнении, что участки, поросшие лесом мы покупать не будем.

Продолжаем поиски. Находим хороший ровный участок, вполне отвечающий нашим требованиям, над трассой Ялта-Севастополь, без леса, с хорошим видом, и по весьма привлекательной цене. Цена уникальная: 10 000 у.е. за 6 соток (с позволения читателя, буду приводить денежные суммы в этой статье в условных единицах, так как рублей в период наших изысканий в Крыму еще не было, да и курсы валют тогда были другими). Звоним собственнику. Участок, как всегда, хороший. Только ехать к нему от асфальта нужно по грунтовой разбитой дороге с колеей не менее двух километров. Позвонили знакомым, которым уже приходилось заниматься постройкой дороги. Прикинули примерную ширину, длину дороги, уклоны, повороты — цифра получилась такой, что одна только дорога будет стоить дороже, чем участок вместе с домом, который на нем предполагается строить. Можно, конечно, купить гусеничный вездеход, подобный тем, на которых геологи бороздят приполярную тундру, одеть кирзовые сапоги до колена, и месить ими распутицу каждую весну, а зимой одевать валенки и хрустеть ими два километра по белому пушистому свежевыпавшему снегу… Романтика, конечно, впрочем…

Смотрим следующий вариант. Участок в пятидесяти метрах от дороги, в хорошем спокойном месте. Уклон небольшой, правильная, почти прямоугольная форма, леса нет, вид с участка хороший, только цена уже 30 тыс. у.е., а не 10. Ну, что же, все понятно, зато дорога рядом. И, главное, все коммуникации рядом, проходят по границе участка, как уверяет нас собственник. Ну, да, действительно, вот газовая труба, вот линия электричества, а вот колодец с водой и канализацией.

Берем собственника, документы на участок и идем вместе в «Горгаз». Добрые горгазовцы нам объясняют, что до ближайшей точки подключения к газопроводу двести пятьдесят метров, что в трубу, которая проходит по границе участка, врезаться нельзя, потому что эта труба принадлежит владельцу соседнего участка, что нам нужно делать свой собственный проект, тех. условия, вести отдельную ветку от магистрали, ставить свой ШГРП (Шкафной газорегуляторный пункт), … Сосчитали примерную смету работ по газификации участка — получили цифру в 13 000 у.е. И это только за газ.

Отдельная история — вода. Обращаемся в водоканал, задаем вопрос про воду и канализацию. Получаем ответ, что воды и канализации на этом участки нет, а тот колодец на границе участка, который показывал нам собственник, «сухой». Для тех, кто не в теме вопроса, поясняю: «сухие трубы» — это такие трубы, в которых нет и никогда не будет воды. Их однажды начали проводить, а потом бросили. Конкретно в нашем случае прокладку этих труб в свое время начали богатые столичные инвесторы, которые до кризиса 2007 года купили здесь большой участок земли под строительство коттеджей. Потом грянул кризис, желание строить коттеджи у богатых инвесторов иссякло, проект закрыли, землю порезали на части и распродали частным лицам, а трубы так и остались лежать в земле. Их так и не подключили к системе. Мы шутки ради поинтересовались у специалистов, сколько будет стоить все это доделать. Специалисты, сделав самые примерные прикидки, назвали нам сумму в 172 000 грн. По актуальному на то время курсу это было около 22 тыс. у.е. Хорошая водичка.

Ну, и, так сказать, на закуску, обращаемся в Крымэнерго с вопросом о подключении к электричеству. Узнаем, что ТП (Трансформаторная подстанция), расположенная в ста пятидесяти метрах от границы участка, которую нам показывал собственник, принадлежит частному лицу, и теперь мы должны получить его согласие на подключение. Находим собственника ТП. За подключение требуемой нам мощности собственник ТП просит с нас 15 000 у.е. И это только за разрешение использовать его подстанцию. Проект, технические условия, материалы и работа по прокладке линии к нашему участку на расстояние 150 метров нужно оплачивать отдельно. Итак, имеем еще один «хороший участок», стоимостью 30 000 у.е., за подведение коммуникаций к которому придется заплатить еще не менее 50 000 у.е.

Ищем дальше. Неплохой участок в поселке Василевка. Едем смотреть. Участок с уклоном. Выше участка крутой обрывистый склон. Нужно строить опорную стену. Звоним знакомым в строительную фирму. Стоимость одной только опорной стены 11 000 у.е. Про общую стоимость проекта на рельефе с террасированием склона, забиванием свай и прочими мероприятиями, не стоит и говорить.

Изучаем другие варианты. Участок, неподалеку от детского лагеря «Иссары». Неплохой, ровный, уклон небольшой. Рядом дорога. Растительности на участке почти нет. Узковат, правда, но дом вписать можно. Идем поговорить с соседом, построившим дом на близлежащем участке.

— Не покупайте здесь землю, — предостерегает сосед, — мы тут в свое время сдуру купили участки, построились, думали, будем жить в лесу, вдали от городского шума, а вместо этого теперь с утра до вечера слушаем строевые песни из детского лагеря. Землю покупали зимой, когда лагерь был закрыт. Тогда шума не было. А весной лагерь открыли и началось. Они начинают петь песни с конца мая и продолжается все это до конца октября. Мы уже и в исполком писали, и в милицию заявления носили. Те разводят руками, мол, лагерь не нарушает установленных законом норм уровня шума в дневное время. А то, что нам здесь покоя нет — никого не волнует.

Находим еще один симпатичный участок. Все хорошо: ровный, коммуникации на участке, место хорошее. Проверяем документы — по участку идет судебный процесс, извлечение не выдают, купить участок нельзя. Задаем вопрос продавцу. Продавец уверяет нас, что впервые слышит о судебном процессе.

Теряя надежду, едем смотреть еще один участок. Вид прекрасный, лес, горы, асфальтированный подъезд к самой границе участка, ТП в 10 метрах, колодец с водопроводом в 20 метрах от границы участка. Газовая магистраль проходит по самой границе. Участок ровный, почти без уклона. Растительности на участке нет (бывшее табачное поле). Цена приемлемая.

Неужели, мы нашли то, что нужно? Проверяем документы — все нормально. Идем в Горгаз — газовая труба принадлежит частнику. Звоним частнику — за разрешение на подключение к его газовой трубе частник просит 7 800 у.е. Плюс 3 200 у.е. придется заплатить в Горгаз за разработку документации, установку ШГРП, а также за подведение газовой трубы к дому. Ладно, так или иначе, это самые выгодные условия по подключению газа, в сравнении с другими участками.

Обращаемся в водоканал — вода, которую нам показал собственник участка, техническая (водозаборник из горной реки) и, следовательно, для питья, без предварительной очистки она не пригодна. Ну, как бы это чистая хорошая вода из горной реки, как бы ее можно пить, но по правилам, не положено. Узнали про системы очистки питьевой воды. Самая простая система, плюс накопительная емкость обойдется нам не менее, чем в 1 000 у.е. Но в водоканале говорят, что все это самодеятельность и делать это можно только на свой страх и риск.

Канализации тоже нет. Продавец участка уверяет, что все в округе поставили себе биоталы и чувствуют себя счастливыми. Узнали про биоталы. Самая простая моноблочная установка вместе с монтажом обойдется примерно в 3 800 у.е. Только на этом вопросы не заканчиваются: в Водоканале сказали, что они стараются не давать разрешений на установку таких систем, так как их владельцы часто не соблюдают всех правил эксплуатации, предусмотренных производителем, что приводит к авариям и загрязнению почв и вод стоками. В теории, получить такое разрешение можно, но сколько это будет стоить, сколько на это потребуется сил и времени — большой вопрос.

И, наконец, электричество. Да, на соседнем участке стоит ТП. Как и следовало ожидать, она частная. Встречаемся с собственником ТП. Собственник просит 600 у.е. за 1 кВт мощности, следовательно, необходимые нам 15 кВт обойдутся нам в 9 000 у.е. Ладно, 9 000 — это не 15 000. Едем в Крымэнерго для согласования тех. условий. В Крымэнерго нам сообщают, что выдать нам тех. условия на подключение к частной сети они не могут. По новым инструкциям не положено. Предложили искать участок с возможностью подключения к городской сети Крымэнерго.

Имеем еще один, отличный участок, площадью 10 соток, стоимостью 55 000 у.е., за подведение коммуникаций к которому придется отдать еще не менее 25 000 у.е., и после этого пользоваться сомнительной водой, заниматься обслуживанием биотала, решать вопросы с электричеством, … А, так, участок хороший.

В течение еще нескольких месяцев мы перебирали варианты, выявляя все новые и новые забавные особенности этих участков, до тех пор, пока не нашли более или менее приемлемый вариант. Не буду утомлять читателя лишними подробностями, которых мы и так уже обсудили немало. Скажу только, что и этот участок, который я в итоге все-таки купил, при всех своих преимуществах имел ряд существенных особенностей, доставивших мне в последствии достаточно головной боли. Однако, как показала практика, это был все-таки неплохой вариант на фоне аналогов. Затраты на освоение оказались в пределах разумного. Все необходимые коммуникации к участку мы благополучно подвели, оформили все необходимые разрешения.

Потом была стройка, потом — введение в эксплуатацию, но это уже другая история.