Статьи

Требуется ли заверять предварительный договор у нотариуса?

Требуется ли заверять предварительный договор у нотариуса?

В современной практике риэлторской деятельности, в силу специфики украинского законодательства, вместо договора задатка, все чаще используется так называемый Предварительный договор , который защищает права продавца и покупателя недвижимости, а также выполняет обеспечительную функцию в отношении исполнения сторонами своих обязательств.

Тем не менее, в силу определенной неадаптированности нашего законодательства к специфическим сферам жизнедеятельности общества, с предварительным договором возникла юридическая коллизия. А именно, необходимо ли удостоверять такой договор нотариально - для соблюдения требований ст. 635 ГК Украины - о форме договора.

Следует сказать, что многим субъектам такая форма по многим причинам не всегда приемлема. Во-первых, заключение такого договора несет за собой непредвиденные затраты - минимум 1% от суммы договора, во-вторых нотариально, такой договор не заверить, если отсутствует хотя бы один из документов, необходимый для заключения основного договора, а зачастую Продавцы после заключения предварительного договора еще готовят документы к сделке и т.п. Спор - «заверять предварительный договор нотариально или нет» длился бы еще долго, если бы на помощь риэлторам не пришел Киевский региональный центр Академии Правовых наук. Проведя анализ действующего законодательства Украины по регламентации формы предварительного договора к договору купли-продажи недвижимого имущества специалистами Академии были изложены следующие выводы:

1. Действующее законодательство Украины требует заключения предварительного договора к договору купли-продажи в письменной форме.

В основу данного вывода положено следующее: - В соответствии со ст. 635 ГКУ- «предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена - в письменной форме». Поскольку предметом исследования являлась законодательная регламентация формы предварительного договора к договору купли-продажи недвижимого имущества, необходимо установить требования, установленные законодательством Украины к форме договора купли-продажи недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 657 ГК Украины -«договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) либо другого недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Таким образом законодатель выделил три основных требования по оформлению договора купли-продажи недвижимого имущества:

- форма договора - письменная

- нотариальное удостоверение

- государственная регистрация

Соответственно, с учетом требований части первой статьи 635 ГКУ, а именно -«предварительный договор заключается в форме, предусмотренной для основного» и прямого указания ст. 657 ГКУ на обязательное требование к письменной форме договора купли-продажи недвижимого имущества - предварительный договор к договору купли-продажи недвижимого имущества должен заключаться обязательно в письменной форме.

2. Нотариальное удостоверение предварительного договора является нотариальным действием, и не включается в понятие «Форма договора» в соответствии с действующим законодательством Украины.

Специалисты Академии ссылаются на то, что в соответствии с требованиями специальной статьи 635 ГКУ, которая регламентирует предварительный договор, нотариальное удостоверение договора законодателем не установлено. Есть отдельная ссылка на соответствие форм договоров - предварительного и основного. Именно в силу юридической неграмотности в отношении определений формы договора, и ошибочного отнесения нотариального удостоверения к форме договора и возникла коллизия понимания, что рассматриваемый предварительный договор должен удостоверяться нотариально. С целью определения соотношения понятий «форма договора» и «нотариальное удостоверение» специалистами исследованы нормы законодательства, которыми регламентируются понятия «нотариальное удостоверение» - после чего четко было определено, что нотариальное удостоверение - это не форма договора, а действие уполномоченных лиц, соответственно субъективная и предметная сторона рассматриваемых понятий разная. Более того, если обобщать все требования законодателя, предъявляемые к договорам купли-продажи недвижимого имущества, и отождествлять их с формой договора, тогда необходимо было бы рассмотреть вопрос о государственной регистрации предварительного договора. Данное выглядело бы абсурдным, более того нет норм которые регулировали данный аспект. В связи с чем, вопрос о государственной регистрации предварительного договора даже не обсуждался.

Соответственно к форме договора законодатель относит только письменную форму, нотариальное удостоверение предварительного договора и государственная регистрация являются действиями, которые необходимо соблюсти в отношении договора купли-продажи, для соответствия его и именно его букве закона.

Результаты научно-правовой экспертизы Академии Правовых Наук Украины звучат следующим образом. «Исходя из анализа действующего законодательства Украины в отношении регламентации формы предварительно договора к договору купли-продажи недвижимого имущества установлено:

- действующее законодательство Украины требует заключение предварительного договора в отношении любого основного договора, в том числе в отношении договора купли-продажи недвижимого имущества в письменной форме

-действующее законодательство Украины не устанавливает обязательного нотариального удостоверения предварительного договора в отношении любого основного договора, в том числе -предварительного договора к договору купли-продажи недвижимого имущества; понятие «нотариальное удостоверение» является нотариальным действием и не включается в понятие «форма договора».



Общий вывод:

В соответствии с требованиями действующего законодательства Украины предварительный договор к договору купли-продажи недвижимого имущества обязательно заключается в письменной форме и нотариального удостоверения не требует.



Автор статьи:

Марина Шернина
Юридический департамент корпорации АН "Город"